Lorsque vous vendez une propriété avec un bénéfice, l'IRS vous oblige à payer des taxes.
L'Internal Revenue Service prélève deux types d'impôts sur la vente d'une maison de location. Les ventes au-dessus de votre prix d'achat original plus l'amélioration faite sur la propriété sont soumises à des taxes sur les gains en capital. La partie de votre prix de vente qui est supérieure à votre base dépréciée mais inférieure à votre prix d'achat d'origine est assujettie à l'impôt sur la récupération de l'amortissement. Vous pouvez toutefois différer le paiement d'impôts en achetant plus de biens d'investissement avec l'argent de la vente.
Calculer votre gain
Avant de pouvoir calculer votre impôt, vous devez calculer vos gains. Pour commencer, vous devrez trouver ce que l'IRS appelle votre «base de coûts ajustés». Pour calculer votre base de coût ajusté, commencez par la base de votre coût, qui est le prix d'achat de la propriété plus les frais de clôture et ajustez-le en ajoutant ce que vous avez dépensé pour les améliorations à la propriété. Par exemple, si vous avez payé 3 000 $ en frais de clôture pour acheter une maison de 125 000 $ et que vous avez ajouté un toit de 8 000 $, votre coût de base rajusté serait de 136 000 $. Vous aurez également besoin de calculer votre base de vente, qui est votre prix de vente moins les frais de clôture ou les commissions. Par exemple, si vous avez vendu la maison pour 200 000 $ et payé 12 000 $ en commissions et 5 000 $ en frais de clôture, votre base de vente serait de 183 000 $. Pour trouver votre gain, soustrayez votre base de coûts rajustés de votre base de vente. Dans ce cas, votre gain serait de 47 000 $.
Taxes sur les gains en capital
L'IRS impose des taxes sur le gain en capital sur le gain total lorsque vous vendez une maison de location. Si vous avez détenu la propriété pendant moins d'un an, les gains en capital sont imposés comme un revenu régulier, de sorte que vous paierez des impôts à votre taux marginal. Les biens détenus pendant plus d'un an sont imposés comme des gains en capital à long terme. Le taux d'imposition sur les gains à long terme varie en fonction de votre revenu. Pour l'année d'imposition 2013, si vous gagnez 450 000 $ ou moins si vous êtes marié ou 400 000 $ ou moins si vous produisez des gains uniques, les gains à long terme sont imposés au fédéral à 15%. Si vos gains dépassent ce seuil, le taux de gains à long terme est de 20%. En plus de l'impôt sur les gains en capital, vous devrez également payer une surtaxe de 3,8% Medicare sur le revenu de placement, comme les gains en capital, qui dépasse 200 000 $ par année si vous êtes célibataire ou 250 000 $ par année si vous êtes marié.
Taxes de recapture
L'IRS vous taxe également pour les amortissements que vous avez réclamés lorsque votre bien se vend au-delà de sa base dépréciée. Pour calculer sa base dépréciée, soustrayez toute la dépréciation que vous avez radiée pendant que vous étiez propriétaire de la propriété du coût de base rajusté. Si vous avez vendu pour un montant supérieur au coût de base rajusté, la totalité de l'amortissement cumulé est imposable. Si vous avez vendu pour moins que votre coût de base rajusté, mais plus que votre base dépréciée, la différence entre les deux serait imposable. Dans les deux cas, le taux d'imposition sur la récupération de l'amortissement est de 25%. Parce que c'est un type de gain en capital, il serait également assujetti à la taxe de récupération Medicare si vous devez payer cela aussi.
1031 Échanges
Si vous réinvestissez votre produit dans un autre bien locatif, vous pouvez configurer la transaction comme un échange à imposition différée. Lorsque vous faites cela, votre nouvelle propriété se retrouve avec le même coût que l'ancienne, mais vous n'avez pas à payer de gains en capital ou de taxes de récupération. Pour définir votre transaction comme un échange à impôt différé, parfois appelé un échange 1031 ou un échange Starker, l'IRS vous oblige à embaucher un tiers pour garder l'argent entre quand vous vendez et quand vous achetez, et respecter des délais stricts. Si vous envisagez de le faire, votre comptable peut vous aider à démarrer.
