Dans les États 27, les banques ont le droit de contourner les tribunaux et d’exclure un domicile de manière non judiciaire. Le processus non judiciaire est généralement plus rapide qu'une forclusion judiciaire car le prêteur n'a pas besoin de l'autorisation pour vendre. Dans une procédure de forclusion non judiciaire, la banque nomme un tiers fiduciaire pour gérer l'intégralité du processus de vente aux enchères de forclusion. Le syndic initialement nommé sur l'acte n'est souvent pas celui qui procède à la vente de forclusion. Un syndic peut changer de verrouillage, mais seulement si la procédure appropriée est suivie.
Comment Ça Fonctionne
Lorsque vous achetez une maison, la propriété est transférée à travers un document appelé un acte. Dans les États non judiciaires, l'acte de confiance sert à garantir le prêt plutôt qu'une hypothèque. Le syndic reste en possession de l'acte jusqu'à ce que le prêt soit satisfait. Une fois le prêt remboursé, le syndic émet un acte de transfert qui vous transfère la propriété. L'acte de fiducie comprend une clause de pouvoir de vente qui donne au syndic le droit de vendre la maison en cas de défaillance du prêt. Le syndic organise la vente et envoie le produit au prêteur.
Fiduciaire suppléant
Lorsqu'un fiduciaire est nommé, un fiduciaire secondaire est nommé dans les documents au cas où le fiduciaire d'origine ne pourrait ou ne voudrait pas s'acquitter de cette tâche. Le fiduciaire initial n'a pas à quitter son poste pour être remplacé par le fiduciaire suppléant. Si le syndic secondaire doit intervenir, il doit être remplacé par un syndic pour formaliser le changement. Le fiduciaire remplaçant doit être nommé avant le début de la saisie et le dépôt de l'avis d'audience. Le mandataire spécial se substitue généralement à la saisie et est spécialement désigné pour gérer la vente. Bien que le mandataire substitut commence généralement le processus, il n’ya aucune restriction quant au moment où un remplaçant nommé peut prendre la relève.
Conditions d'enregistrement
Un document de substitution de fiduciaire doit être rempli par le prêteur et déposé au bureau du registraire du comté où l'acte de confiance est déposé. Les avis doivent être envoyés à toute personne ayant un intérêt dans la fiducie, y compris le propriétaire. Si la maison est un bien locatif, les locataires du locateur doivent également en être informés. Les informations enregistrées sont des archives publiques et peuvent être consultées par toute personne cherchant l'adresse de la propriété.
Tes droits
Le fiduciaire initial est généralement une tierce partie neutre, mais il est parfois remplacé par une filiale de la banque saisissante. Certains États ont des lois spécifiant qui peut et ne peut pas agir en tant que dépositaire. Par exemple, au Texas, une personne nommée en tant que fiduciaire ne peut jouer aucun autre rôle que la vente de la propriété. Les agents de recouvrement sont exclus de la fonction de fiduciaire.
Si vous êtes confronté à une forclusion, vous pouvez contacter un conseiller en forclusion approuvé par le HUD. Ces conseillers ont une connaissance approfondie des lois des États et peuvent plaider en votre nom pour vous aider à éviter la forclusion. Un avocat peut examiner vos documents de prêt et de saisie afin de s’assurer que tout a été classé correctement. Si le formulaire de substitution de mandataire n'a pas été déposé avant le début de la forclusion, celle-ci peut être déclarée illicite. Le site Web HUD (voir lien dans Ressources) fournit également des ressources pour éviter les saisies, y compris des informations sur les programmes d’aide judiciaire.
