L'inversion des maisons permet aux investisseurs de tirer profit de la réparation de maisons sous-évaluées.
Bien que moins populaire à présent qu’avant la chute des marchés à 2008, l’achat de maisons à rénover et à revendre à des fins lucratives - appelé «retournement» - permet aux spéculateurs de consacrer leur temps et leur travail à rentabiliser leurs investissements. La pratique consiste à acheter une maison à un prix inférieur au prix du quartier, à apporter des améliorations à la propriété et à vendre à une valeur appréciée. Bien que de nombreux Américains connaissent encore les risques liés au fait de retourner des maisons, les conséquences fiscales sont moins claires.
Investisseur vs Courtier
Selon la fréquence à laquelle vous changez de maison et le temps que vous passez à acheter et à vendre des maisons, votre maison peut constituer un investissement ou un stock. Si vous achetez une maison pour gagner votre temps libre et conserver votre travail quotidien, vous êtes probablement qualifié d'investisseur. Lorsque renverser des maisons devient le cours normal de votre entreprise, vous cessez de vous qualifier d'investisseur pour devenir un courtier.
Base
Peu importe que la maison soit considérée comme un investissement ou comme un stock, votre gain ou votre perte correspond à la différence entre le prix de vente net et votre base ajustée. La base comprend non seulement le montant que vous avez payé pour la maison, mais également certains frais de clôture et coûts des améliorations. Seuls les services pour lesquels vous payez sont admissibles à l'inclusion dans la base ajustée. Par conséquent, vous ne pouvez pas ajouter la valeur estimée de votre propre travail à la base d'une maison que vous avez rénovée.
Coûts hypothécaires
En règle générale, les personnes qui envisagent de changer de maison achètent leur maison à l’aide d’un prêt hypothécaire à fort effet de levier afin de verser le moins d’argent possible lors de la réparation et de la vente de la maison. Chaque versement hypothécaire consiste en un versement effectué sur le principal du prêt et en intérêts. Le traitement fiscal de la partie intérêts des paiements hypothécaires dépend du fait que la maison soit un investissement ou un stock.
Investissement
Les intérêts débiteurs résultant de l’achat d’actifs de placement en utilisant des dettes sont considérés comme des intérêts débiteurs. Vous ne pouvez déduire les intérêts débiteurs que jusqu’à concurrence du revenu de placement imposé aux taux ordinaires. Si vous êtes qualifié d'investisseur et que vous possédez la maison pendant plus d'un an, votre profit est généralement imposé sur les gains en capital préférentiels. Vous pouvez choisir de traiter une partie du gain comme un revenu ordinaire afin de pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal des frais d'investissement. Si vous retournez une maison en moins d'un an, le profit est un gain en capital à court terme, qui est imposé comme un revenu ordinaire, ce qui vous permet de compenser les gains avec des intérêts hypothécaires.
Inventaire
D'un autre côté, si vous êtes qualifié de courtier, la maison est traitée comme un stock. Vous devez déclarer tous les gains provenant de la vente d’inventaire en tant que revenu professionnel ordinaire. Toutefois, vous devez déduire les intérêts hypothécaires en tant que dépense commerciale considérée comme ordinaire et nécessaire, plutôt que de vous soumettre aux règles limitées de déduction des frais d'intérêt de placement pour les non-courtiers.
