Les fonds de placement en actions fournissent une propriété indirecte aux bénéfices des opérateurs immobiliers.
Les fiducies de placement immobilier offrent un accès pratique au marché immobilier grâce à la propriété indirecte. Ils étaient populaires lorsque le marché immobilier était en plein essor, avec une capitalisation boursière atteignant son apogée au début de 2007, mais ils ont ensuite attiré l'attention de ceux qui souhaitaient se rapprocher du plus bas. Ceux qui cherchent à diversifier le risque de portefeuille seront toutefois déçus d'apprendre que les FPI, en particulier les FPI d'actions, se comportent souvent de manière très similaire aux actions.
Avantages des FPI et des actions
Les FPI sont comme des actions dans le sens où elles sont cotées en bourse et permettent des opportunités d'investissement divisibles au niveau de la propriété indirecte. Cela contraste avec la nature indivisible de la plupart des investissements immobiliers directs, qui nécessitent des investissements minimaux importants. De même, la nature de la propriété indirecte des actions et des REIT, combinée au fait que ceux-ci se négocient sur les marchés secondaires, signifie qu'ils sont beaucoup plus liquides que les investissements immobiliers directs. La liquidité est un terme qui désigne la facilité et la rapidité avec lesquelles un actif peut être vendu à sa juste valeur.
Types de FPI
Les trois principales catégories de FPI sont les FPI d'actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides. En règle générale, les FPI en actions sont des fonds qui possèdent et exploitent des immeubles générant un revenu et constituent le type le plus courant de FPI. Les REIT hypothécaires se concentrent sur le prêt d’argent à des propriétaires et des opérateurs immobiliers ou l’acquisition de titres adossés à des créances hypothécaires. Les REIT hybrides font les deux.
Equity REIT et performance boursière
Les données de performance de l'indice NAREIT sur 1971 sont disponibles sur le site Web de l'association nationale (REIT.com). Entre le début de 2000 et la fin de 2008, le rendement total mensuel moyen de l'indice Equity REIT était de 0.9%, tandis que le rendement total mensuel moyen de S & P 500 était de 0.3 négatif. Au cours de cette période, l’indice d’actions REIT a grimpé de 2,376 à un pic de 10,527 avant de retomber précipitamment à 4,380 à la fin de 2008. En revanche, les actions ont chuté de 78 pour cent du début de 2000 à septembre 2002 avant de remonter avec les FPI actions jusqu’à la crise financière. De janvier 2009 à novembre 2012, l’indice actions REIT a totalement repris sa valeur %) et le S & P 1.8 ont presque récupéré, avec un rendement mensuel moyen de 500%.
Performance du FPI hypothécaire et volatilité relative
L'indice hypothécaire NAREIT a été pratiquement inchangé pendant toute la période d'analyse. Le rendement mensuel moyen était de 0.8 pour cent dans la première période (janvier de 2000 à décembre 2008) et de 1.3 pour la deuxième période (janvier de 2009 à novembre 2012). Le rendement moyen relativement élevé de la deuxième période reflète sa faible volatilité. L'indice hypothécaire REIT n'a pas diminué autant que l'indice boursier REIT et le S & P 500 au cours de la crise financière. Les écarts types mensuels pour les actions, les FPI d’actions et les FPI hypothécaires de 2008 à 2013 étaient respectivement de 5.0 pour cent, 8.2 pour cent et 3.9 pour cent. Sur l'ensemble de la période d'analyse, toutefois, les rendements boursiers présentaient l'écart type mensuel le plus faible (pourcentage 4.6 - contre 6.7 et 6.1 pour les FPI en actions et en prêts hypothécaires, respectivement).
Avantages de la diversification des FPI
Sur la période allant de janvier à décembre 2000, le coefficient de corrélation entre les rendements boursiers et les rendements des indices actions et hypothécaires REIT était de 2008 et 0.51, respectivement. Plus le coefficient de corrélation est élevé, plus la FPI et les rendements des actions évoluent ensemble dans le temps. Par rapport à la période allant de 0.33 à 2000, la corrélation entre les actions et les deux types de FPI de janvier à novembre 2008 était plus élevée (2009 pour les REITS sur actions) et (2012 pour les REIT hypothécaires). En raison de leur forte corrélation avec les rendements boursiers, les FPI d'actions n'offrent pas autant d'avantages en termes de diversification que les investissements immobiliers directs traditionnels. Les FPI offrent plusieurs avantages, mais ne peuvent être considérées comme un substitut aux investissements alternatifs immobiliers traditionnels.
