La location d'une maison hypothéquée pourrait changer les conditions de votre prêt
Un nombre croissant d'Américains louent leur maison. Des statistiques récentes de Fannie Mae montrent que les logements locatifs unifamiliaux sont passés de 30,8% en 2005 à 33,5% en 2010, soit la plus forte hausse parmi tous les types de biens locatifs. Mais marchez prudemment si vous voulez louer une maison hypothéquée. Votre prêteur et l'association de votre propriétaire, ou HOA, peuvent rechigner au déménagement, et vous devrez croquer quelques chiffres pour voir si cela a un sens financier.
Malheurs hypothécaires
Louer une maison hypothéquée pourrait changer les termes de votre prêt, puisque certaines banques et garants hypothécaires limitent les loyers dans les accords de prêt initiaux. Avec des prêts soutenus par le ministère américain des Anciens Combattants et la Federal Housing Authority, par exemple, le propriétaire doit occuper la maison pendant au moins un an avant de louer la propriété, explique Tony Drost, un gestionnaire immobilier à First Rate Property Management. Les prêts conventionnels soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac exigent également au moins une année d'occupation du propriétaire avant la location. Les programmes d'aide publique pour les primo-accédants peuvent avoir des restrictions plus longues. Un détenteur de l'hypothèque peut appeler le billet dû au moment de la location, forçant le propriétaire à refinancer à un taux d'intérêt plus élevé. Même si vous ne prévoyez pas de louer votre maison tout de suite, familiarisez-vous avec les politiques de votre prêteur au cas où vous deviez louer votre propriété plus tard.
Questions HOA
Certains HOA limitent les locations, et Jay Kacirk, vice-président principal à Eugene Burger Management Corporation, conseille de vérifier vos documents HOA avant de les louer. Aller à l'encontre de ces règles et vous pourriez faire face à des amendes. Certaines associations de propriétaires doivent participer à la sélection des locataires, à l'approbation du bail et à l'orientation communautaire avant l'occupation du locataire. Certaines associations plafonnent le pourcentage de locations autorisées dans la communauté, tandis que d'autres exigent une période minimale de location de six mois ou plus. De plus, les règles d'association peuvent vous empêcher d'utiliser des espaces communs, comme les piscines et les aires récréatives, ou d'interdire aux locataires d'utiliser les commodités du voisinage, ce qui pourrait décourager les locataires éventuels de louer votre propriété. Dépenses
Votre police d'assurance habitation n'offre pas une couverture suffisante si vous louez votre maison. Vous devrez convertir la police d'assurance de votre propriétaire à la police d'un propriétaire ou d'une entreprise pour une assurance responsabilité civile supplémentaire et pour payer le loyer si la maison est inhabitable en raison d'une catastrophe naturelle ou de travaux de réparation. Les autres coûts commerciaux potentiels comprennent la publicité, les frais de gestion immobilière et les frais juridiques en cas de litige impayé ou de litiges entre locataires et locataires. La concurrence avec d'autres locations pourrait également exiger des coûts initiaux de rénovation. Pour attirer les résidents, une location doit être en égale ou meilleure condition qu'une maison à vendre, car les locataires n'ont pas autant de marge de manoeuvre pour améliorer une propriété avec de la peinture fraîche ou un nouveau revêtement de sol. En outre, les locataires sont moins susceptibles de prendre soin d'une propriété en mauvais état.
Avantages
La location peut valoir la peine si vous ne faites pas face à des conditions de prêt plus difficiles ou des restrictions HOA. Les locateurs peuvent déduire les frais d'amortissement et d'entretien, ainsi que les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers. La location est également une option pour un propriétaire qui doit effectuer un déménagement lié à l'emploi dans une autre ville pendant un an ou deux, mais qui veut retourner à la maison. Pour un propriétaire qui doit déménager de façon permanente, mais qui est sous l'eau sur l'hypothèque, la location est un pont vers l'appréciation. Considérons une maison évaluée à 200 000 $, avec une hypothèque de 225 000 $. La vente nécessiterait un paiement de 25 000 $ à la banque, plus un autre 15 000 $ environ en frais de clôture, dit Drost. Louer la maison dans un marché avec une appréciation annuelle de 4 pour cent, et la maison pourrait valoir 245 000 $ après cinq ans.
Cela vaut-il la peine?
