Une mauvaise planification peut transformer les immeubles locatifs en un investissement perdant.
La vie d'un propriétaire résidentiel ne convient pas à tout le monde. Bien que l’idée d’apprécier la valeur des propriétés et les revenus locatifs soit séduisante, vous serez également confronté à la possibilité de recevoir des appels concernant des tuyaux cassés à 3 et de programmer l’entretien courant comme coût d’investissement. Même embaucher une société de gestion pour gérer les problèmes quotidiens ne vous épargnera pas les tracas de la possession d'immeubles locatifs. Votre vie de propriétaire sera beaucoup plus facile si vous évitez les erreurs courantes commises par de nombreux investisseurs immobiliers pour la première fois lorsqu'ils achètent leurs propriétés.
Confondre les propriétés bon marché avec une bonne occasion d'affaires
Il est tentant d'analyser les annonces immobilières et de cibler les habitations à loyer modique comme des immeubles locatifs potentiels. Mais capturer une maison simplement à cause de son prix peut être une recette pour un désastre. De nombreux locataires évitent les propriétés situées dans des quartiers indésirables ou des districts scolaires défavorisés. Il est également plus difficile de louer la maison de vilains petits canards, même si elle est bien située et bien entretenue. Traitez les propriétés résidentielles comme toute autre entreprise. Élaborez un plan en fonction de votre capacité à louer la propriété, puis achetez une maison qui correspond au plan. Si vous attrapez une maison simplement parce que cela semble être une bonne affaire, vous découvrirez peut-être qu'il est difficile de louer.
Ignorer le processus d'inspection
Vous n'êtes probablement pas si naïf que vous achèteriez une maison sans envoyer un inspecteur le peigner. Mais rester assis et envoyer un inspecteur dans une propriété non accompagnée est presque aussi téméraire. Une inspection de la propriété vous donne le feu vert pour soulever toutes les préoccupations concernant l'état et la forme de la propriété. Le fait de poser des questions à l'inspecteur ne fait pas de vous un fainéant et peut tout simplement faire baisser le prix de la maison. Quelques questions sur des problèmes tels que des fissures dans le coulis de la douche, des réparations de fortune faites par des propriétaires plutôt que par des professionnels, ou une peinture écaillée sur la garniture peuvent attirer l'attention de l'inspecteur sur de petits détails et faire économiser des milliers de dollars sur le prix d'achat.
Surmonter les coûts d'amélioration
L'achat d'un fixateur peut vous faire économiser de l'argent sur la transaction immobilière, mais ne sous-estimez pas le montant dont vous aurez besoin pour remettre la propriété en forme et la rendre attrayante pour les locataires. Ne vous arrêtez pas aux estimations pour que les entrepreneurs réparent la salle de bain ou sortent ce méchant tapis de chamois de la chambre à coucher. Vous devez également prévoir un budget pour les revenus de location perdus car le lieu est en cours de réhabilitation. Comme le diront tous ceux qui ont déjà eu affaire à des entrepreneurs, les améliorations prennent presque toujours plus de temps et coûtent plus cher que prévu. Pour plus de sécurité, budgétisez deux fois le coût des améliorations lorsque vous pesez l'investissement.
Sous-estimation des coûts en cours
Selon le Wall Street Journal, de nombreux investisseurs tentent d'acheter des propriétés qui génèrent chaque mois environ 1 de leur prix d'achat en revenus locatifs. Bien que cela donne une idée du pourcentage de rendement annuel du 12, peu d’investisseurs obtiennent un rendement final aussi rose. L’entretien courant, les réparations, les taxes, la publicité et d’autres frais d’administration réduisent considérablement vos revenus et peuvent réduire considérablement vos revenus. Vous devez également prendre en compte les dépenses qui vous surprennent, telles que les climatiseurs qui cessent de fonctionner ou les locataires qui cessent de payer. Il n'est pas rare que des propriétés locatives atteignent un pourcentage de 5 ou de 6 après avoir traité leurs dépenses.
